Deux régimes permettent de déterminer son revenu foncier : le régime forfaitaire et le régime réel. Les calculer suppose toutefois de connaître ses recettes brutes foncières. Ces dernières se composent des montant versées au propriétaire bailleur en année n-1 en contrepartie de la location (loyers, indemnité de résiliation de bail, somme allouée à une remise en état du logement, etc.). Sont exclus de ces revenus fonciers bruts les dépôts de garantie non utilisés pour couvrir un impayé ou des travaux dans le logement par exemple. Si le montant de la remise en état du logement suite à des détériorations du locataire dépasse le dépôt de garantie, l’excédent pourra être déduit.
L’une des missions de votre expert comptable partenaire de vos investissements locatifs sera de vous orienter vers le meilleur statut, celui qui correspond le mieux à votre projet, vos attentes et vos possibilités. C’est ce que propose le département de gestion des revenus locatifs du Groupe SR Conseil, spécialiste de la LMNP, LMP, résidences services, EPAHD et tout ce qui touche à la fiscalité et comptabilité des revenus locatifs.

Le régime forfaitaire

Le régime forfaitaire n’est applicable que lorsque la somme des loyers reçus en année fiscale n-1 n’excède pas 15 000 €. Le propriétaire a alors la possibilité d’appliquer un abattement de 30% sur le montant global des revenus fonciers bruts correspondant aux charges relatives au logement. Le calcul applicable est donc le suivant :
Revenu foncier net = recettes brutes foncières – 30 %

Le régime réel

Le régime réel est une option impliquant un engagement de 3 ans au-delà duquel le propriétaire pourra bénéficier du régime forfaitaire s’il le souhaite et s’il est éligible (un an renouvelable chaque année). Le revenu net foncier imposable se calcule comme suit :
Revenu foncier net = recettes brutes foncières – charges déductibles
Les recettes brutes foncières ne diffèrent pas du régime forfaitaire. Les charges déductibles correspondent quant à elles aux sommes prises en charge par le propriétaire l’année où elles ont été acquittées : travaux de réparation ou entretien, frais de relogement, avances de frais à la charge du locataire mais non récupérées au 31 décembre, etc. Ne sont pas déductibles les travaux d’agrandissement ou de construction, les frais à destination d’un bien non destiné à l’habitation au moment de la réalisation mais aussi les frais qui auraient du être pris en charge par le locataire. Lorsqu’il n’est pas possible de dissocier les travaux déductibles des travaux non déductibles, l’administration fiscale choisit généralement de refuser leur déduction des revenus fonciers.
Il existe un cas particulier où les charges déductibles sont supérieures aux recettes brutes foncières imposables : le déficit foncier. Le reliquat (dont les sommes devront être justifiées) est alors reportable durant 10 ans sur les revenus fonciers et plafonné à 10 700 € par an.